不動産投資の検討をしている方なら、オーナーチェンジ物件という言葉を目にしたこともあるのではないでしょうか。
今回は、オーナーチェンジ物件とは何か、メリットとデメリットを解説します。
不動産投資をお考えの方は、ぜひ今後の参考のために目を通してみてください。
不動産投資におけるオーナーチェンジ物件とはいったい何？
オーナーチェンジ物件とは、その名前のとおり、オーナーつまり所有者がチェンジすることを指しています。
すでに入居者が住んでいる状態の不動産を売買することで、オーナーがチェンジします。
入居者は変わることなく、そのまま賃貸契約が維持されるのが大きな特徴です。
オーナーチェンジは、サブリース契約の更新時に空室リスクを減らすため売却されたり、ローン返済が難しくなったりといった場合に起こります。
特殊な取引形態であることから、魅力やメリットは大きいものの、デメリットもあるため購入には注意が必要です。
不動産投資でオーナーチェンジ物件を選択するメリットやデメリットは？
オーナーチェンジ物件のメリット
●入居者がいる状態の不動産でありすぐに家賃収入が得られる
●入居者募集の手間や時間がかからない
●空室物件よりも安く購入できる可能性がある
●投資計画が立てやすく銀行の融資も受けやすい
一般的な物件の場合、購入後に入居者を募集する必要があり、入居者が決まるまでは家賃収入が得られません。
しかし、オーナーチェンジ物件であれば最初から入居者がいる状態であるため、入居者の募集をかける必要がなく、すぐに収入を得られます。
家賃収入があることから投資計画も立てやすく、これまでの実績から収益の見通しも立てやすいです。
新築物件と比較して手堅い計画を立てられるため、銀行からの融資もとおりやすくなるでしょう。
また、オーナーチェンジ物件は、空室状態の物件と比較して安い傾向があります。
入居者がすでにいる状態ならリフォームやリノベーションをおこなう必要もないため、初期費用を安く抑えられます。
オーナーチェンジ物件のデメリット
●室内の状態を把握しにくい
●入居者の把握が難しい
●入居者がすぐに退去する可能性もある
オーナーチェンジ物件では入居者が住んでいる状態であるため、購入前に室内を確認することが難しいです。
物件に欠陥などがあるかどうか事前調査する際に、入居者がいると調査が充分にできないまま、売主に対して請求できる契約不適合責任が適用される期間が過ぎてしまうかもしれません。
さらに、入居者の情報を把握することが難しく、なかには家賃の支払いがよく滞る入居者や近隣住民とトラブルを起こす入居者などがいる可能性もあります。
まとめ
不動産投資でオーナーチェンジ物件を選ぶ場合、すぐに家賃収入が得られて入居者を募集する必要がない、などメリットが大きいです。
しかし、オーナーチェンジ物件だからこそのデメリットもあります。
メリット・デメリットをよく理解したうえで、購入するときには契約内容や過去の経営状況を調べるなど慎重に進めましょう。
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